Investir dans un EHPAD, établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, ne suit pas les mêmes règles que celle d’un investissement immobilier classique. L’EHPAD est un immeuble certes, géré par opérateur exploitant et dont le bail conclu au moment de l’acquisition est de type commercial – et non locatif.
Rappel du fonctionnement de l’EHPAD
Pour mieux comprendre et maîtriser l’investissement, il est avant tout primordial de connaître le fonctionnement de cet établissement. Les locataires sont des seniors de 60 ans et plus, et l’avantage pour ces derniers d’intégrer un EHPAD est la prise en charge de leur dépendance. Cela contrairement aux maisons de retraite aux résidences seniors classiques.
Les EHPAD sont meublés et équipés ; ils se distinguent par leur aménagement adapté à la perte d’autonomie des locataires. Ils sont surtout reconnus pour la qualité de leur service ainsi que le respect des éthiques et les dispositions relatives à la bientraitance des seniors. Rappelons d’ailleurs que tous les EHPAD doivent avoir obligatoirement signé une convention avec les autorités, plus précisément l’Agence régionale de santé et le Conseil départemental. Il s’agit de la convention tripartite.
Comment bien investir en EHPAD ?
Il est important de bien s’enquérir sur l’évolution de la demande locative en se basant sur quelques critères. Par exemple, la composition de la population d’une région donnée, voire de la ville où l’on souhaite investir. S’agit-il réellement d’une ville senior, ou plutôt étudiante ? Quoi qu’il en soit, il est à noter que le vieillissement de la population concerne tout le territoire et que cette tendance démographique est extrêmement favorable à l’exploitation de ce type d’immobilier pour senior.
Une fois que la sélection de la ville du déroulement de l’investissement est réalisée, le choix de l’EHPAD dépendra ensuite de la qualité et du sérieux du gestionnaire. C’est ce dernier en effet qui verse les loyers auprès de l’investisseur, et non les locataires proprement dits.
Investir dans un lot indivisible
Si vous achetez un EHPAD, sachez donc que ce n’est pas seulement l’immobilier dont vous faites l’acquisition, mais de tout un lot. Ceux-ci sont les suivants : la chambre ou l’appartement, le mobilier et les équipements, les locataires, le bail commercial, la rentabilité, les loyers et le gestionnaire. Ainsi, si vous songez à revendre votre EHPAD, ce sera tout le lot qui sera proposé au nouvel acquéreur. Il est donc primordial de s’accorder du temps dans le choix de l’EHPAD, compte tenu de ces éléments, afin que la revente s’effectue dans les meilleures conditions.
Le rendement de l’investissement et le statut de LMNP
Le rendement de l’investissement se situe entre 3.8% et 4.5%, voire plus, en fonction de plusieurs paramètres, dont le savoir-faire du gestionnaire. Pour l’investisseur, il est en rapport avec le coût de l’acquisition et les loyers annuels qu’il perçoit. Notons aussi que celui-ci profite d’une importante réduction d’impôt grâce à son statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). La fiscalité est extrêmement attractive avec la possibilité de déduire les dotations aux amortissements ainsi que les frais et charges du montant des revenus imposables. Cela grâce au régime réel d’imposition.
Rappelons que ce type d’investissement est réalisé sur du long terme, et que ce rendement sera perpétué sur les années à venir étant donné la sécurité du placement. En effet, le vieillissement démographique est un phénomène qui se prolonge, voire s’amplifie dans le temps, avec l’accentuation du nombre de personnes âgées de plus de 80 ans sur les 20 prochaines années. Le marché des seniors est un secteur en pleine croissance avec l’augmentation croissante de l’espérance de vie et des besoins qui accompagnent cette tendance.
