Si vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, la location meublée demeure une option très rentable du fait non seulement de la qualité des loyers, mais aussi des avantages fiscaux dont vous bénéficiez en étant un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut s’applique quel que soit la forme de la location meublée : long terme, saisonnière, sous gestion directe, via les exploitants, ou encore par le biais de la pierre-papier, etc.
Location long terme ou saisonnière ?
La question de la disponibilité du logement se pose : si vous disposez d’une résidence principale autre que ce dernier, vous pouvez opter pour la location long terme qui vous permet de garantir la perception de loyers stables et réguliers, tous les mois.
La location saisonnière en revanche, est plus adaptée pour accueillir touristes et vacanciers et donc de manière temporaire, avec la possibilité de réaliser d’excellents rendements et un risque très faible de non recouvrement. Le locataire doit en effet s’acquitter de son loyer avant son entrée sur les lieux. De plus, vous pouvez occuper le logement pendant le reste de l’année, tout en gardant la maîtrise de la gestion de votre calendrier de location.
Attention aux frais de fonctionnement qui diffèrent selon l’option que vous choisissez (long terme ou temporaire). Les charges et les taxes toutefois sont récupérables, quel que soit le mode d’exploitation.
Gestion directe ou via les professionnels ?
La gestion d’un immeuble résidentiel via un professionnel est toujours intéressante du fait de l’allègement en matière de gestion locative. Il est question d’investir dans les résidences avec services par exemple, c’est-à-dire signer un bail commercial avec le gestionnaire exploitant. Les loyers sont garantis, car émanent directement de ce dernier et non des locataires résidents. Parmi les résidences les plus rentables figurent celles accueillant les seniors et les étudiants. Mais vous pouvez aussi trouver des résidences très rentables du côté des résidences d’affaires et de tourisme. Vous achetez alors l’appartement de votre choix au sein de la résidence elle-même. Parmi les inconvénients, le coût d’acquisition assez élevé.
Dans le cas de la gestion directe d’un logement, vous endossez les tâches administratives, le suivi des baux et des travaux d’entretien, etc. Le coût de l’acquisition peut être moins conséquent, voire inexistant si vous avez hérité du bien via la succession. Un bien initialement loué nu peut également être transformé en logement meublé, ce qui nécessite toutefois certaines démarches telles que la déclaration auprès du greffe du Tribunal de commerce ou du Centre de formalité des entreprises.
Et si vous songiez à la pierre-papier pour votre location meublée ?
La pierre-papier vous permet de bénéficier de tous les atouts immobiliers à moindre coût, en souscrivant seulement à des titres de propriété. Dans la location meublée, il s’agit des fonds d’investissements en location meublée ou FILM, via les organismes de placement collectif immobilier (OPCI). C’est une société de gestion qui réalise l’acquisition des logements et leur mise en location, de même que le recouvrement des loyers. Vous percevez des dividendes calculés en fonction de votre quote-part, avec la liberté de revendre ou de céder vos parts en toute liberté. Les parts d’OPCI FILM sont accessibles au grand public.
La pierre-papier est aussi un excellent moyen de gérer un bien en indivision. Si celui-ci est destiné à la location meublée, la forme juridique de la société qui supporte le montage est une SARL de famille. Tous les associés sont donc des membres de la même famille, de même que le gérant. Les parts sont transmises, revendues ou cédées entre ces derniers. Les tiers ne peuvent donc pas avoir accès à des parts de ces sociétés.
